“Manutenzione” dei fabbricati: applicazione Iva 10% sugli interventi – Faq

Sì, ma è opportuno chiarire esattamente il significato di “ristrutturazione”. Al riguardo, la Circolare del Ministero delle finanze n. 71/E/2000 del 7 Aprile 2000 ha precisato che si può applicare l’aliquota Iva al 10% agli interventi di recupero del patrimonio edilizio a destinazione abitativa privata di cui all’art. 7, comma 1, L. 23 dicembre 1999, n. 488. Detti interventi di recupero sono suddivisi nelle seguenti categorie:

1. Manutenzione ordinaria;
2. Manutenzione straordinaria;
3. Interventi di restauro e di risanamento conservativo;
4. Interventi di ristrutturazione edilizia.

Se la “ristrutturazione” consiste negli interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, l’aliquota Iva al 10% alle cessioni di beni ed alle prestazioni di servizi relative ai suddetti interventi (vd. nn. 127-terdecies[1] e 127-quaterdecies della parte III della Tabella A allegata al D.P.R. n. 633/72), indipendentemente dalle caratteristiche dell’edificio. Tuttavia, per essere certi ai fini Iva del corretto trattamento fiscale dell’intervento, è opportuno acquisire una dichiarazione e/o idonea documentazione del tecnico che dirige i lavori (architetto/ingegnere/geometra) nella quale viene specificato che l’intervento sull’edificio ricade nelle fattispecie del restauro, del risanamento conservativo o della ristrutturazione edilizia.

In tale ambito, appare opportuno specificare che l’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia approvato con D.p.r. 380/2001 fornisce una puntuale definizione dei suddetti interventi che qui di seguito si riporta testualmente:

c) “INTERVENTI DI RESTAURO E DI RISANAMENTO CONSERVATIVO”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) “INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi ((degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142)) del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

[1] N.b. la disposizione di cui al n. 127-terdecies) della tabella A, parte III, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972 che – a prescindere dalla tipologia dell’immobile oggetto dell’intervento di recupero – prevede l’applicazione dell’aliquota del 10 per cento alle cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate (i.e. beni finiti) forniti per la realizzazione degli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.

Per l’individuazione di tali tipologie di intervento edilizio si può ugualmente fare riferimento a quanto stabilito dal citato articolo 3 del D.p.r. 380/2001 che così recita:

1. a) “INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
2. b) “INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Inoltre, si riporta di seguito un elenco non esaustivo di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, come qualificati dalla circolare Ministero finanze 24 febbraio 1998, n. 57/E.
Interventi di manutenzione ordinaria:

• sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
• riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
• rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche deipreesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
• rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
• rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali;
• sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
• riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;
• riparazione recinzioni;
• sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

Interventi di manutenzione straordinaria:

• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
• realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici;
• realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
• consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione;
• rifacimento vespai e scannafossi;
• sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta;
• rifacimento di scale e rampe;
• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
• sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
• sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;
• realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali;
• interventi finalizzati al risparmio energetico.

È possibile fruire dell’aliquota IVA al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma in questo caso i fabbricati oggetto dell’intervento devono essere adibiti a stabile residenza di collettività/persone (es. conventi).

Se i lavori di sostituzione degli infissi rientrano nell’ambito di un intervento di manutenzione straordinaria, è possibile usufruire dell’aliquota Iva al 10% solo se il fabbricato è adibito prevalentemente a residenza stabile di persone. In tal caso, le modalità di applicazione dell’IVA variano in funzione del valore distinto dei beni forniti rispetto al valore della manodopera impiegata.
In particolare, l’aliquota IVA al 10% si applica a tutta la prestazione solo se il valore del bene fornito (infissi) non supera la metà del valore complessivo dell’intera prestazione. Ad esempio, qualora il valore della manodopera superi il valore del bene fornito, l’intera prestazione sarà assoggettata ad aliquota IVA al 10%. Viceversa, se il valore del bene significativo (infissi) supera la metà del valore dell’intera prestazione, la manodopera resta assoggettata ad aliquota Iva al 10%, mentre il bene sarà assoggettato parzialmente ad IVA applicando l’aliquota del 10%, ossia nei limiti del valore della manodopera, mentre per la parte residua sarà assoggettata ad aliquota ordinaria (22%). Resta fermo in ogni caso che nella fattura emessa nei confronti dell’istituto religioso dovrà essere necessariamente indicato il valore dei beni ceduti (infissi), come chiarito dalla Circolare Agenzia Entrate 12 Luglio 2018, n. 15/E.

Si ribadisce che la disciplina appena descritta si applica nel caso in cui l’intervento si configuri come intervento di manutenzione straordinaria. Invece, per la fornitura di beni “significativi” finiti inclusi nella realizzazione di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, l’acquisto resta soggetto ad IVA con applicazione dell’aliquota del 10% senza altre particolari condizioni, vale a dire:

• anche se acquistati direttamente dal committente dei lavori;
• a prescindere dalla circostanza che il valore del bene fornito sia prevalente rispetto a quello della prestazione di servizi;

• indipendentemente dalla destinazione del fabbricato (a stabile residenza di collettività) (punto 1 Circolare 12 Luglio 2018, n. 15/E).

No. Deve essere applicata l’aliquota iva ordinaria del 22%, in quanto i locali della casa per ferie non sono adibiti a stabile residenza di collettività.

Come chiarito dalla circolare n. 15/E del 12 Luglio 2018, la categoria dei beni significativi assume rilevanza per gli interventi di manutenzione straordinaria ed a condizione che i suddetti beni vengano forniti dallo stesso soggetto che esegue la prestazione; quindi, i beni forniti da un soggetto diverso o acquistati direttamente dall’Istituto sono soggetti ad IVA con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria (22%).
Resta sempre possibile chiedere l’applicazione dell’aliquota Iva al 10% al fornitore se l’acquisto del bene è riconducibile nel più ampio intervento di ristrutturazione di cui al quesito n. 1.

Poiché la ditta che esegue i lavori potrebbe non conoscere l’effettiva destinazione dei locali oggetto dell’intervento, l’ente è tenuto a fornire tale dichiarazione per gli immobili adibiti a stabile residenza della comunità. Si fa presente che l’ente dovrà rilasciare tale dichiarazione anche al fornitore dei beni finiti, qualora gli stessi beni siano destinati ad un intervento di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione.

Come chiarito dalla circolare n. 71/E del 2000 sopra citata, l’agevolazione dell’Iva ridotta 10% può essere applicata per “gli interventi effettuati sulle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali da A1 ad A11, ad eccezione di quelle appartenenti alla categoria catastale A10, a prescindere dal loro effettivo utilizzo”. La circolare precisa che l’agevolazione si applica ai “lavori eseguiti sulle singole unità abitative indipendentemente dalla tipologia dell’edificio del quale esse sono parte, e quindi anche nel caso in cui risulti prevalente la destinazione non abitativa”.
Quindi, l’aliquota Iva 10% si potrà chiedere per l’unità immobiliare classificata nella categoria A/2, mentre non potrà essere applicata per l’unità immobiliare classificata nella categoria A/10.

No. Le prestazioni professionali restano soggette ad aliquota ordinaria.